El mercado de la vivienda en España
Evolución, asfixia financiera y crisis de emancipación (2015-2026)
Entre 2015 y 2026 el mercado de la vivienda en España pasó de recuperarse de la burbuja a convertirse en la principal barrera económica de una generación. Los precios de venta subieron un 89 % y los del alquiler más de un 101 %, muy por encima de los salarios. Estos son los datos, tomados de un estudio de mercado.
La aceleración del mercado nacional
En enero de 2015 el metro cuadrado costaba de media 1.581 euros en España, el suelo del ciclo tras siete años de depreciación. En julio de 2026 son 2.933 euros: un 89,35 % más en once años.
La subida no fue lineal. Entre 2015 y 2019 el mercado se recuperó despacio, empujado por el empleo y por unos tipos de interés en mínimos; 2019 cerró en 1.792 €/m². La pandemia no corrigió los precios: el ahorro forzoso y el cambio de preferencias residenciales dejaron 2021 en 1.856 €/m². Desde 2022, con el Euríbor al alza, ocurrió lo contrario de lo previsible: la falta de obra nueva y la demanda internacional dispararon las valoraciones. 2023 cerró en 2.124 €/m² (+8,9 %), 2024 en 2.324 (+9,4 %) y 2025 en 2.725 €/m², con una variación anual del 17,2 %, la mayor de toda la serie.
El INE lo confirma y añade un matiz decisivo: en el primer trimestre de 2026 el Índice de Precios de Vivienda subió un 12,9 % anual, pero la vivienda de segunda mano lo hizo un 13,5 % frente al 9,1 % de la obra nueva. Que lo usado se encarezca más rápido que lo nuevo es el síntoma clásico de un mercado sin oferta: al no construirse stock suficiente —suelo finalista escaso, materiales caros, licencias lentas—, toda la demanda se vuelca sobre el parque existente.
- España · venta
- España · alquiler
- Murcia · venta
- Murcia · alquiler
| Periodo | Precio (€/m²) | Variación anual | Variación mensual |
|---|---|---|---|
| Diciembre 2015 | 1.549 | -2,6 % | +0,2 % |
| Diciembre 2016 | 1.547 | -0,1 % | +0,4 % |
| Diciembre 2017 | 1.600 | +3,4 % | +0,2 % |
| Diciembre 2018 | 1.730 | +8,1 % | +0,5 % |
| Diciembre 2019 | 1.792 | +3,6 % | -0,3 % |
| Diciembre 2020 | 1.795 | +0,2 % | +0,1 % |
| Diciembre 2021 | 1.856 | +3,4 % | -0,1 % |
| Diciembre 2022 | 1.951 | +5,1 % | -0,1 % |
| Diciembre 2023 | 2.124 | +8,9 % | +0,5 % |
| Diciembre 2024 | 2.324 | +9,4 % | +0,5 % |
| Diciembre 2025 | 2.725 | +17,2 % | +0,9 % |
| Julio 2026 | 2.933 | +13,1 % | +0,6 % |
La fractura territorial
El mercado español no es uno, son dos. Baleares encabeza la tabla con 5.100 €/m², seguida de Madrid (4.236), Guipúzcoa (4.181), Málaga (4.044) y Barcelona (3.778). En el otro extremo, Ciudad Real (1.199), Palencia (1.232), Ourense (1.242) y León (1.261) no llegan a un tercio de esos precios.
Teruel (-2,91 %) y Cuenca (-1,06 %) siguen bajando mientras la costa y las grandes capitales suben a doble dígito. La geografía del precio dibuja la del empleo y la de la despoblación.
| Provincia | Precio (€/m²) | Variación anual | Variación trimestral |
|---|---|---|---|
| Islas Baleares | 5.100 | +9,53 % | +2,26 % |
| Madrid | 4.236 | +9,35 % | +2,17 % |
| Guipúzcoa | 4.181 | +8,96 % | +2,11 % |
| Málaga | 4.044 | +10,39 % | +2,20 % |
| Barcelona | 3.778 | +6,33 % | +2,06 % |
| Vizcaya | 3.640 | +6,07 % | +1,64 % |
| Sta. Cruz de Tenerife | 2.995 | +8,67 % | +1,83 % |
| Álava | 2.903 | +4,38 % | +0,98 % |
| Alicante | 2.801 | +9,35 % | +1,99 % |
| Girona | 2.786 | +6,58 % | +1,94 % |
| Las Palmas | 2.786 | +9,79 % | +2,30 % |
| Valencia | 2.368 | +6,81 % | +1,98 % |
| Cádiz | 2.350 | +9,32 % | +2,32 % |
| Sevilla | 2.289 | +4,85 % | +1,69 % |
| Tarragona | 2.266 | +5,47 % | +1,67 % |
| Cantabria | 2.206 | +8,44 % | +2,55 % |
| Granada | 2.176 | +5,93 % | +1,61 % |
| Zaragoza | 2.129 | +2,96 % | +1,40 % |
| Asturias | 2.067 | +7,85 % | +2,02 % |
| Murcia | 2.045 | +5,17 % | +1,50 % |
| Castellón | 1.999 | +5,25 % | +1,11 % |
| Pontevedra | 1.981 | +7,13 % | +2,07 % |
| Navarra | 1.965 | +6,30 % | +1,32 % |
| A Coruña | 1.935 | +4,13 % | +1,53 % |
| Guadalajara | 1.919 | +2,62 % | +1,26 % |
| Almería | 1.895 | +5,34 % | +0,73 % |
| Huesca | 1.881 | +2,72 % | +0,80 % |
| Valladolid | 1.833 | +1,89 % | +1,34 % |
| Huelva | 1.831 | +5,76 % | +1,46 % |
| Córdoba | 1.767 | +2,67 % | +0,40 % |
| Toledo | 1.743 | +2,70 % | +0,98 % |
| La Rioja | 1.726 | +4,94 % | +1,42 % |
| Lleida | 1.704 | +2,25 % | +0,50 % |
| Segovia | 1.695 | +3,25 % | +0,35 % |
| Salamanca | 1.568 | +8,70 % | +2,54 % |
| Burgos | 1.529 | +3,45 % | +0,58 % |
| Soria | 1.519 | +0,24 % | +1,21 % |
| Cáceres | 1.427 | +3,52 % | +0,44 % |
| Ávila | 1.394 | +0,42 % | +0,29 % |
| Lugo | 1.385 | +1,75 % | +1,02 % |
| Albacete | 1.379 | +1,34 % | +0,27 % |
| Teruel | 1.345 | -2,91 % | -0,75 % |
| Cuenca | 1.333 | -1,06 % | -0,82 % |
| Zamora | 1.331 | +0,67 % | -0,50 % |
| Badajoz | 1.310 | +2,25 % | +0,13 % |
| Jaén | 1.290 | -0,65 % | -0,54 % |
| León | 1.261 | +3,42 % | +0,68 % |
| Ourense | 1.242 | +0,40 % | -0,29 % |
| Ciudad Real | 1.199 | +3,64 % | +1,53 % |
Estudio de caso: la Región de Murcia
Murcia es el contraejemplo útil: durante un quinquenio entero no se enteró de la recuperación. En enero de 2015 el metro cuadrado costaba 1.105 euros y a principios de 2020 seguía deprimido, en el entorno de los 1.076.
El giro llegó después de la pandemia. Desde 2023 (1.195 €/m²) la subida es vertical: 1.314 € al cierre de 2024, 1.568 € a finales de 2025 y 1.680 €/m² en julio de 2026, un 14,5 % interanual y un 61,38 % acumulado desde 2015. El INE le asignó en el tercer trimestre de 2025 la mayor subida autonómica de España (15,0 %). La explicación más plausible es el contagio: al volverse prohibitiva Alicante, el capital se desplazó al sur.
Dentro de la propia región la brecha es aún mayor que en el conjunto del país. Los Alcázares (3.323 €/m²), Torre-Pacheco (3.255), San Pedro del Pinatar (2.906), San Javier (2.796) y La Manga (2.640) conviven con Ulea (424 €/m²), Albudeite (485), Alguazas (531) y Abarán (538). El municipio de Murcia promedia 1.881 €/m², con distritos periféricos en 824 €/m² y zonas céntricas en 2.576.
El alquiler: la detonación
Si la compra ha subido mucho, el alquiler se ha desbocado. En enero de 2015 arrendar costaba 7,4 €/m² al mes; en julio de 2026 son 15,3 €/m². Un 101,32 % de subida acumulada, muy por encima del IPC y de los salarios reales del periodo.
La progresión no deja dudas: 10,8 €/m² a finales de 2019, una breve corrección en 2021 (10,5), y luego 11,3 en 2022, 12,3 en 2023, 13,5 en 2024 y 14,4 al cierre de 2025. Alquilar un piso de 80 m² a precio medio nacional cuesta hoy más de 1.131 euros al mes.
Dos fuerzas se suman. Por abajo, quien no reúne el 30 % del valor del inmueble en efectivo (20 % de entrada más un 10 % de impuestos y gastos) queda excluido de la compra y atrapado de por vida en el alquiler. Por arriba, la oferta de larga duración se contrae: prórrogas forzosas, límites a las subidas y restricciones al desahucio han empujado a muchos propietarios hacia el alquiler de temporada, el turístico o el de habitaciones, canales menos regulados donde el riesgo de impago es menor. El efecto neto ha sido el contrario del buscado.
El contagio ha llegado a comunidades que servían de válvula de escape: País Vasco está en 16,98 €/m² (1.358 € por 80 m²) y Navarra en 13,02 (1.042 €). En la Región de Murcia la renta pasó de 4,8 €/m² en 2015 a 9,6 en agosto de 2026 —un 95,92 % más—, unos 849 euros al mes por una vivienda tipo en una de las comunidades con menor renta per cápita del país. En San Javier (11,67 €/m²) o Mazarrón (12,4) los precios ya expulsan a la población local.
La paradoja de la tasa de esfuerzo
El Banco de España sitúa en el 30 % de los ingresos netos el límite prudente de lo que un hogar debería destinar a su vivienda. Al cierre de 2025, la tasa de esfuerzo media para alquilar en España era del 38 %; para comprar, del 26 %. Doce puntos de diferencia a favor de la compra.
Es una trampa perfecta y perfectamente cerrada. Pagar una hipoteca es más barato que pagar un alquiler por el mismo inmueble, pero quien destina el 40 o el 50 % de su sueldo a la renta no puede ahorrar la entrada que exige el banco. El resultado es una transferencia de rentas regresiva y sostenida: inquilinos jóvenes y de clase media pagando el patrimonio de fondos, entidades y cohortes de más edad. El acceso a la propiedad pasa a depender de la herencia.
En Santa Cruz de Tenerife los inquilinos dedican el 52 % de sus ingresos a la renta; en la ciudad de Barcelona, el 47,9 %; en Málaga, el 46 %, exactamente lo mismo que cuesta comprar allí. Palma es la anomalía inversa: comprar exige el 50,6 % de los ingresos, más que alquilar. Y en el otro extremo, Zaragoza (25,2 % en alquiler y 19,9 % en compra) o capitales como Ciudad Real, Jaén, Burgos, Zamora o Cuenca, con un 10-11 %, siguen dentro de lo razonable.
| Capital / provincia | Alquiler | Compra | Diferencia |
|---|---|---|---|
| S/C de Tenerife (provincia) | 52 % | 40 % | +12 |
| Barcelona (ciudad) | 47,9 % | — | — |
| Málaga (provincia) | 46 % | 46 % | 0 |
| Palma | 43 % | 50,6 % | -7,6 |
| Valencia | 41 % | — | — |
| Madrid | 40 % | 27 % | +13 |
| Segovia | 40 % | — | — |
| Alicante | 38 % | 31 % | +7 |
| Baleares (provincia) | 38 % | 26 % | +12 |
| S/C de Tenerife (capital) | 35 % | — | — |
| San Sebastián | 33 % | — | — |
| Ceuta | 31 % | — | — |
| Vitoria-Gasteiz | 30 % | — | — |
| Guadalajara | 27 % | — | — |
| Cádiz | 27 % | — | — |
| Granada | 26 % | — | — |
| Huelva | 26 % | — | — |
| Zaragoza | 25,2 % | 19,9 % | +5,3 |
| Almería | 25 % | — | — |
| Oviedo | 25 % | — | — |
| Pamplona | 25 % | — | — |
Emanciparse sin empobrecerse ya no es posible
La consecuencia social está medida. La tasa de emancipación juvenil —jóvenes que viven fuera del hogar familiar— cayó en 2024-2025 al 14,5-14,8 %, el mínimo de la serie histórica, con un leve repunte al 15,2 %. En 2016 era del 23 %.
Desglosado por edades, el desplome es aún más nítido: entre los 16 y los 24 años se emancipa el 4,5 %; entre los 25 y los 29, el 33,1 %. La edad media de salida del hogar familiar en España supera ya los 30 años.
No es una cuestión cultural, es aritmética. Según el Consejo de la Juventud, alquilar una vivienda en solitario exigiría a una persona joven el 98,7 % de su salario neto anual; a finales de 2024, con el alquiler mediano en 1.072 euros al mes, hacía falta más del 100 % del salario mediano joven. De ahí que el 87 % de la juventud emancipada comparta piso, que el 70,5 % de esos hogares destine más del 40 % de sus ingresos a la renta, y que el 74,5 % de los jóvenes con trabajo y sueldo sigan viviendo con sus padres. Solo un 1,9 % dice no querer emanciparse.
| Semestre | Tasa |
|---|---|
| 2S 2015 | 22,10 % |
| 1S 2016 | 19,70 % |
| 2S 2016 | 23,07 % |
| 1S 2017 | 19,40 % |
| 1S 2018 | 19,30 % |
| 1S 2019 | 18,60 % |
| 1S 2020 | 17,30 % |
| 2S 2020 | 15,80 % |
| 1S 2021 | 14,90 % |
| 1S 2022 | 15,90 % |
| 1S 2023 | 16,30 % |
| 2S 2023 | 17,00 % |
| 1S 2024 | 15,20 % |
| 2025 (estimación) | 14,50 – 14,80 % |
Qué queda por delante
El diagnóstico es el de una oferta rígida frente a una demanda que crece por demografía, migración, inversión y alquiler de corta duración. Tres consecuencias estructurales: se rompe la escalera de la propiedad (sin ahorro no hay entrada, y sin entrada no hay compra), la regulación de rentas ha reducido la oferta estable en lugar de contenerla, y el retraso en la formación de hogares arrastra a la natalidad y a la movilidad laboral.
Sin construcción masiva, suelo finalista disponible, vivienda social en colaboración público-privada y un marco que devuelva al mercado de larga duración la vivienda vacía, el país consolida un modelo en el que la mayor parte del salario se va en habitar.
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Fuente
«Análisis estructural del mercado de la vivienda en España (2015-2026)», elaborado a partir del Índice de Precios de Vivienda del INE, del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España y de series de precios de portales inmobiliarios.